ضبط وصلات مياه خلسة بوسط الأقصر.. حملة مكبرة لمواجهة المخالفات وتقنين الأوضاع
اشتريت شقة بعقد عرفي؟.. مفاجأة قانونية بشأن ملكيتك وحكم «صحة التوقيع»
يعتقد بعض المواطنين أن توقيع عقد بيع الشقة وسداد قيمتها بالكامل يجعلانهم ملاكًا للوحدة، حتى إذا كانت غير مسجلة في الشهر العقاري، إلا أن القانون يضع فارقًا جوهريًا بين صحة عقد البيع وبين انتقال ملكية العقار بشكل قانوني.
وتزداد أهمية هذه المسألة عند شراء الوحدات السكنية بعقود عرفية، إذ قد يكتشف المشتري بعد إتمام الصفقة أن العقد الذي بحوزته لا يكفي وحده لإثبات انتقال ملكية الشقة إليه.
هل بيع الشقة غير المسجلة صحيح؟
يمكن من حيث الأصل إبرام عقد بيع لشقة غير مسجلة، متى استوفى العقد شروط صحته القانونية، إلا أن ذلك لا يعني انتقال ملكية العقار إلى المشتري بمجرد التوقيع.
ويقرر القانون المدني قواعد خاصة بانتقال ملكية العقارات، حيث تنص المادة 932 على انتقال الملكية والحقوق العينية بالعقد مع مراعاة الأحكام الخاصة بالعقارات، بينما تشترط المادة 934 اتباع أحكام الشهر العقاري لانتقال ملكية العقار والحقوق العينية المرتبطة به.
العقد العرفي.. ماذا يثبت للمشتري؟
العقد العرفي قد يرتب التزامات وحقوقًا بين البائع والمشتري، وفقًا لشروط العقد ومدى صحته، لكنه لا يحل محل التسجيل باعتباره الإجراء الذي تنتقل به الملكية العقارية.
وبمعنى آخر، فإن توقيع البائع على عقد بيع شقة غير مسجلة، حتى مع سداد الثمن، لا يجعل المشتري مالكًا مسجلًا للوحدة، وإنما يظل أمامه استكمال الإجراءات القانونية اللازمة لنقل الملكية.
ماذا يفعل المشتري إذا امتنع البائع عن نقل الملكية؟
في حال توافر الشروط القانونية، وكان البائع ملتزمًا بنقل الملكية، يمكن للمشتري اللجوء إلى دعوى صحة ونفاذ عقد البيع.
وتستهدف الدعوى إلزام البائع بتنفيذ ما التزم به بموجب عقد البيع، بما يسمح باستكمال الإجراءات التي يقررها القانون لنقل الملكية وتسجيلها.
«صحة التوقيع» لا تعني ملكية الشقة
من أكثر المفاهيم الشائعة التي قد تسبب التباسًا للمشترين الاعتقاد بأن الحصول على حكم بصحة توقيع البائع يعني امتلاك الشقة.
والحقيقة أن دعوى صحة التوقيع تقتصر على إثبات صحة التوقيع على المحرر، ولا تفصل في أصل الحق أو الملكية ولا تعد بديلًا عن تسجيل العقار.
وبالتالي، فإن وجود حكم بصحة توقيع البائع على عقد بيع شقة غير مسجلة لا يعني بذاته انتقال ملكية الوحدة إلى المشتري.
هل يستطيع المشتري تسجيل الشقة؟
تتوقف إمكانية التسجيل على استيفاء المتطلبات القانونية والمستندات اللازمة، والتي ترتبط من بينها بسند ملكية العقار وتسلسل الملكية وبيانات الوحدة ومدى انطباق شروط التسجيل عليها.
وكان المشرع قد أدخل تعديلات على منظومة الشهر العقاري بهدف تبسيط إجراءات تسجيل العقارات، ومن بينها التعديلات الواردة بالقانون رقم 186 لسنة 2020 بشأن قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946.
قبل دفع ثمن الشقة.. 4 أمور لا تتجاهلها
قبل شراء وحدة غير مسجلة، يجب على المشتري التأكد من ملكية البائع للعقار، وسند الملكية، وسلامة تسلسلها، وإمكانية تسجيل الوحدة قانونًا.
كما ينبغي مراجعة المستندات المتعلقة بالعقار قبل إتمام الصفقة، لأن وجود عقد عرفي أو حكم بصحة التوقيع لا يغني عن استكمال إجراءات الشهر والتسجيل اللازمة لانتقال الملكية العقارية.