الذهب يثير حيرة المستثمرين.. هل حان وقت الشراء أم الانتظار؟
من البيع الشخصي إلى النشاط التجاري.. كيف يحدد القانون خضوع العقارات للضريبة؟
تتزايد تساؤلات المواطنين حول ضريبة التصرفات العقارية، وآلية احتسابها، والفئات الملزمة بسدادها، والحالات التي تُعفى منها، خاصة مع تعدد النصوص القانونية المنظمة لها وتداخلها مع قانون الضريبة على العقارات المبنية.
ويأتي هذا الجدل بالتزامن مع تطبيق منظومة ضريبية أكثر تنظيمًا لسوق العقارات، تستهدف ضبط آليات التداول وتحقيق العدالة الضريبية، عبر تحديد دقيق للقيمة الإيجارية للعقارات، وقواعد إعادة التقدير، ونسب الضريبة المستحقة، إلى جانب وضع ضوابط واضحة للتفرقة بين التصرفات الشخصية وتلك التي تُصنف كنشاط تجاري يخضع للضريبة.
كيف يتم تقدير القيمة الإيجارية للعقارات؟
وفقًا للمادة (4) من قانون الضريبة على العقارات المبنية، يتم تقدير القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية، ويظل هذا التقدير ساريًا لمدة خمس سنوات، على أن يعاد التقدير بعد انتهاء هذه المدة.
وأوجب القانون البدء في إجراءات إعادة التقدير قبل نهاية فترة الخمس سنوات بمدة لا تقل عن سنة ولا تزيد على ثلاث سنوات، مع تحديد اللائحة التنفيذية للإجراءات المنظمة لذلك.
كما تستمر القيمة الإيجارية والإعفاءات المقررة للعقارات الخاضعة لقوانين الإيجار القديم كما هي، ولا يعاد تقديرها إلا بعد انتهاء العلاقة الإيجارية بإحدى الطرق القانونية.
نسبة ضريبة التصرفات العقارية
تنص التعديلات القانونية على فرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5% من إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي المعدة للبناء.
وتسري الضريبة سواء كان التصرف يشمل العقار بالكامل أو جزءًا منه أو وحدة سكنية، وسواء كان عقد البيع مشهرًا أو غير مشهر.
ما هي الحالات المعفاة من ضريبة التصرفات العقارية؟
استثنى القانون عددًا من الحالات من الخضوع للضريبة، أبرزها:
- العقارات والأراضي الواقعة داخل القرى.
- بيع العقارات أو الأراضي الموروثة، سواء بيعت كما هي أو بعد إقامة مبانٍ عليها للاستخدام الشخصي.
- بيع العقار المخصص للاستخدام الشخصي، حتى مع تكرار البيع، ما لم تثبت مصلحة الضرائب أن الغرض من التصرف هو الاتجار وتحقيق الربح.
متى يعتبر بيع العقار نشاطًا تجاريًا؟
أكد القانون أن تكرار بيع العقارات لا يعني تلقائيًا احتراف النشاط العقاري.
ولا يُعد التصرف نشاطًا تجاريًا إلا إذا أثبتت مصلحة الضرائب أن عمليات البيع تمت بقصد الاستثمار والاتجار وتحقيق أرباح، وليس للاستخدام الشخصي.
كيف يتم احتساب الضريبة؟
تعتمد مصلحة الضرائب على القيمة المثبتة في عقد البيع كأساس لحساب الضريبة.
وفي حال اعتراضها على القيمة الواردة بالعقد، فإن عبء إثبات عدم صحتها يقع على عاتق مصلحة الضرائب، وفقًا لما نص عليه القانون.
من يتحمل سداد الضريبة؟ وما موعد السداد؟
ألزم القانون البائع بسداد ضريبة التصرفات العقارية خلال مدة لا تتجاوز 30 يومًا من تاريخ التصرف.
وفي حال التأخر عن السداد بعد انتهاء المهلة القانونية، يستحق مقابل تأخير وفقًا لأحكام القانون.
ما التصرفات الخاضعة لضريبة التصرفات العقارية؟
تشمل الضريبة عددًا من التصرفات، منها:
- بيع العقارات أو الأراضي المعدة للبناء.
- الوصية.
- الهبة أو التبرع لغير الأصول أو الفروع أو الأزواج.
- تقرير حق الانتفاع بالعقار.
- تأجير العقار لمدة تزيد على 50 عامًا.
ويهدف القانون إلى تنظيم سوق العقارات، وتحقيق العدالة الضريبية، مع الحفاظ على حقوق المتعاملين في السوق، من خلال تحديد الحالات الخاضعة للضريبة والاستثناءات المقررة وآليات احتسابها وسدادها بصورة واضحة.
