هل عقد الشقة يضمن ملكيتك؟.. 7 قواعد قانونية يجب معرفتها قبل الشراء

يحتاج شراء العقار إلى التأكد من عدد من الجوانب القانونية قبل إتمام الصفقة، فالاتفاق على سعر الوحدة ومساحتها وموعد استلامها لا يكفي وحده لضمان سلامة عملية البيع.

وتتضمن القواعد المنظمة للبيع العقاري أحكامًا تتعلق بملكية البائع، وصحة المستندات، وتسجيل الحقوق العقارية، إلى جانب الضمانات التي قررها القانون للمشتري في مواجهة العيوب أو حقوق الغير.

وفي هذا الإطار، يستعرض القانون عددًا من النقاط التي ينبغي الانتباه إليها قبل شراء شقة والتي جاءت كالتالي:

1- التأكد من ملكية البائع وقدرته على التصرف

يلتزم البائع، وفقًا للمادة 428 من القانون المدني، باتخاذ الإجراءات اللازمة لنقل الحق محل البيع إلى المشتري، كما يحظر عليه القيام بأي تصرف يؤدي إلى تعذر نقل هذا الحق أو يجعل انتقاله أمرًا عسيرًا.

ومن هنا تبرز أهمية مراجعة سند ملكية البائع والتأكد من تسلسل انتقال الملكية قبل إتمام عملية الشراء.

2- توقيع العقد لا ينقل الملكية العقارية بمفرده

لا يكفي توقيع عقد بيع عرفي لاعتبار الملكية العقارية قد انتقلت إلى المشتري، إذ تنص المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 على ضرورة شهر التصرفات التي يترتب عليها إنشاء أو نقل أو تغيير أو إنهاء الحقوق العينية العقارية الأصلية.

ويرتب عدم التسجيل آثارًا تتعلق بعدم نشوء أو انتقال أو تغيير أو زوال هذه الحقوق، وهو ما يجعل إجراءات التسجيل جزءًا أساسيًا من عملية نقل الملكية.

3- مراجعة أصل الملكية وسلسلة انتقالها

يتطلب اتخاذ إجراءات الشهر تقديم بيانات تتعلق بأصل حق الملكية أو الحق العيني محل التصرف.

وتشمل هذه البيانات اسم المالك السابق، وكيفية انتقال الملكية، إلى جانب رقم وتاريخ شهر عقد التملك إذا كان قد سبق شهره.

وبالتالي، فإن مراجعة أصل الملكية وتسلسل العقود تعد من الخطوات المهمة للتحقق من المركز القانوني للعقار.

4- التأكد من عدم وجود حقوق للغير

يتضمن القانون ضمانات للمشتري في مواجهة تعرض الغير له في الانتفاع بالعقار محل البيع.

وتنص المادة 439 من القانون المدني على ضمان البائع عدم تعرضه للمشتري في الانتفاع بالمبيع، وكذلك ضمان عدم تعرض شخص أجنبي إذا كان لديه وقت البيع حق على المبيع يمكن الاحتجاج به في مواجهة المشتري.

كما تتناول المواد التالية الحالات التي يستحق فيها المبيع أو جزء منه، وما يترتب على ذلك من ضمانات للمشتري.

5- مراجعة حالة الشقة والبحث عن العيوب

وضع القانون قواعد لحماية المشتري في حال وجود عيب مؤثر في العقار.

وبموجب المادة 447 من القانون المدني، يكون البائع مسؤولًا عن الضمان إذا لم تتوافر في المبيع الصفات التي ضمن للمشتري وجودها، أو إذا وجد به عيب يؤثر في قيمته أو فائدته وفقًا للغرض المقصود منه.

وفي المقابل، لا يكون البائع مسؤولًا عن العيوب التي كان المشتري يعلم بها وقت البيع أو كان بإمكانه اكتشافها من خلال الفحص المعتاد، مع وجود حالات يستثنيها القانون، من بينها تعمد البائع إخفاء العيب بطريق الغش.

6- فحص المبيع وإخطار البائع بالعيوب

يلتزم المشتري بدوره باتخاذ الإجراءات التي حددها القانون بعد تسلم العقار.

وتنص المادة 449 من القانون المدني على ضرورة فحص المشتري للمبيع بمجرد أن يتمكن من ذلك وفقًا لما جرى عليه التعامل، وفي حال اكتشاف عيب يضمنه البائع، يجب إخطار البائع به خلال مدة معقولة.

أما العيوب التي لا يمكن اكتشافها من خلال الفحص المعتاد، فيتعين إخطار البائع بها فور ظهورها.

7- التسجيل واستكمال إجراءات الشهر العقاري

يمثل التسجيل عنصرًا أساسيًا في تنظيم انتقال الحقوق العينية العقارية، إذ تربط المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري انتقال هذه الحقوق بإجراءات الشهر.

كما تحدد المادة 22 البيانات التي يجب أن تتضمنها طلبات الشهر، ومنها بيانات أطراف التصرف، ووصف العقار، وبيانات أصل الملكية والحقوق العينية المقررة عليه.

وشهدت منظومة تسجيل العقارات تعديلات بموجب القانون رقم 9 لسنة 2022، من بينها إلغاء اشتراط كان يمثل عائقًا أمام التسجيل، وفق ما أوضحته محافظة القاهرة في عرضها للقواعد الجديدة.

خطوات يجب مراجعتها قبل دفع ثمن الشقة

وقبل إتمام عملية الشراء، تتطلب سلامة الإجراءات مراجعة سند ملكية البائع، والتأكد من تسلسل الملكية، وفحص المركز القانوني للعقار والحقوق المقررة عليه، ومراجعة بيانات الوحدة الواردة في العقد.

كما ينبغي استكمال إجراءات التسجيل وفقًا للقواعد القانونية المنظمة، وعدم اعتبار العقد العرفي بمفرده مستندًا كافيًا لنقل الملكية العقارية، في ظل الآثار التي رتبها قانون الشهر العقاري على عدم تسجيل التصرفات الناقلة للحقوق العينية العقارية.