المالك مش هيقدر يطردك بمزاجه.. حالات إخلاء المستأجر وفقا لقانون الإيجار القديم

مع بدء تطبيق أحكام قانون الإيجار القديم الجديد، تزايدت تساؤلات الملاك والمستأجرين حول الحالات التي يحق فيها للمالك طلب إخلاء الوحدة، وهل يستطيع طرد المستأجر مباشرة أم أن الأمر يحتاج إلى إجراءات قانونية.
والقانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، حدد حالات واضحة للإخلاء، كما أبقى على أسباب الإخلاء الواردة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981. 

أولًا.. حالتان جديدتان للإخلاء

نصت المادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025 على التزام المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء المكان وردّه إلى المالك في نهاية المدة المحددة بالقانون، أو عند تحقق إحدى حالتين:
1- ترك الوحدة مغلقة أكثر من سنة دون مبرر.
إذا ثبت أن المستأجر ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون سبب أو مبرر، يجوز طلب إخلائها.
2- امتلاك وحدة أخرى صالحة لنفس الغرض.
إذا ثبت أن المستأجر يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر، يتحقق سبب للإخلاء وفقًا للنص. 

طيب لو المستأجر رفض يخرج؟

القانون لم يمنح المالك حق طرد المستأجر بنفسه، وإنما نص على أنه في حالة الامتناع عن الإخلاء، يجوز للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء.
كما أجاز القانون للمستأجر رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة، لكن رفع هذه الدعوى لا يترتب عليه وقف أمر قاضي الأمور الوقتية. 

ثانيًا.. حالات الإخلاء الموجودة في المادة 18

المادة 7 نفسها أكدت أن ذلك يكون مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء الواردة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
وتشمل أبرز هذه الحالات:

العقار الآيل للسقوط:

إذا كان العقار يحتاج إلى هدم كلي أو جزئي لكونه آيلًا للسقوط، أو كان الإخلاء المؤقت ضروريًا للترميم والصيانة وفقًا للقانون.

عدم سداد الإيجار:

إذا لم يسدد المستأجر الأجرة المستحقة خلال 15 يومًا من تكليفه رسميًا بالسداد، سواء بكتاب موصى عليه بعلم الوصول أو بإعلان على يد محضر.
لكن القانون أعطى المستأجر فرصة لتدارك الأمر، إذ لا يُحكم بالإخلاء إذا قام، قبل إقفال باب المرافعة، بسداد الأجرة وكافة المصاريف والنفقات الفعلية التي تكبدها المؤجر.
وفي حالة تكرار الامتناع أو التأخر عن سداد الأجرة دون مبررات تقبلها المحكمة، يجوز الحكم بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال. 

التنازل عن الشقة أو التأجير من الباطن:

يجوز طلب الإخلاء إذا ثبت أن المستأجر تنازل عن المكان أو أجّره من الباطن دون إذن كتابي صريح من المالك، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيًا، مع مراعاة الاستثناءات التي يقررها القانون.

الاستخدام الضار أو المخالف:

يجوز الإخلاء إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استخدم المكان بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة. 
القانون الجديد لم يجعل طرد المستأجر أمرًا متروكًا لرغبة المالك، وإنما حدد حالات قانونية للإخلاء، أبرزها ترك الوحدة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر، أو امتلاك وحدة أخرى صالحة لنفس الغرض، إلى جانب أسباب الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من قانون 136 لسنة 1981، مثل عدم سداد الأجرة والتنازل عن العين أو تأجيرها من الباطن دون موافقة، والاستخدام الضار أو المخالف.
وفي جميع الأحوال، الإخلاء يتم من خلال الإجراءات القانونية والقضائية، وليس بالطرد بالقوة أو بتغيير الأقفال من جانب المالك.