الأسعار الوهمية تشعل الجدل في السوق العقاري.. و«المرشدي» تتصدر المشهد

يشهد السوق العقاري المصري خلال الفترة الأخيرة حالة من الجدل الكبيرة، بعد أن تصاعدت الانتقادات الموجهة إلى عدد من شركات التطوير الكبرى بسبب ما وصف بـ"الأسعار الوهمية" التي اعتمدتها تلك الشركات في تسعير وحداتها السكنية.

فبينما استندت هذه الشركات إلى تقديرات متضخمة لسعر الدولار وصلت إلى 100 جنيه عند وضع خطط التسعير، لم يقترب السعر الفعلي من هذا المستوى في أي مرحلة، ما خلق فجوة ضخمة بين القيمة الحقيقية للعقار وسعر بيعه للمستهلك.

خالد صلاح يفتح النار على شركات العقارات

وكان أول من فجر هذه القضية الكاتب الصحفي والإعلامي خالد صلاح، حين دعا عبر صفحته الرسمية على “فيسبوك” إلى فتح تحقيق واسع النطاق في تسعير الشركات لوحداتها العقارية بناءً على توقعات غير واقعية.

وأوضح أن بعض الشركات حملت المشترين أقساطًا ومقدمات تم احتسابها وفق سعر صرف افتراضي بلغ 100 جنيه للدولار، في وقت لم يقترب فيه السعر الحقيقي من هذا الرقم.

يستنزف مدخرات الأسر المصرية

وأضاف أن هذه السياسة خلقت حالة من التضليل في السوق، حيث تحولت المخاطر الاقتصادية إلى أرباح غير مستحقة لدى بعض المطورين، بينما تحمّل المواطنون عبء المغالاة والتقديرات الخاطئة.

واعتبر صلاح أن هذا الوضع يستنزف مدخرات الأسر المصرية ويشوه المنافسة داخل القطاع، مطالبًا الحكومة بمراجعة منهجيات التسعير وإلزام الشركات بالإفصاح عن تكاليف البناء وهوامش الربح الفعلية.

المرشدي في مرمى الاتهامات

من بين الشركات التي وُجهت إليها الانتقادات، برز اسم “معمار المرشدي” التي تواصل طرح مشروعاتها بأسعار مرتفعة رغم تراجع التكاليف ومكونات الإنتاج.

ففي مشروعات “ليك فرونت” تبدأ الأسعار من نحو 872 ألف جنيه وتصل إلى أكثر من أربعة ملايين، بينما تصل وحدات “وان قطامية” إلى نحو 6.7 مليون جنيه، ومتوسط سعر المتر في “قطامية جيت” يبلغ حوالي 24,600 جنيه، أما مشروع “دجلة بالمز” فيصل متوسط المتر فيه إلى 17,700 جنيه.

وتتبنى الشركة أنظمة سداد مرنة تمتد حتى ثماني سنوات، إلا أن الأسعار النهائية تظل مرتفعة مقارنة بحركة السوق الأخيرة.

من زهرة الساحل لـ جراند سيتي المعادي.. معمار المرشدي سداح مداح

أسعار خيالية لعامر جروب ومدينة نصر

ولم يقتصر الجدل على المرشدي، حيث تواصل شركات أخرى مثل عامر جروب ومدينة نصر للإسكان والتعمير تسعير وحداتها بمستويات عالية رغم استقرار سعر الصرف. 
فأسعار الشاليهات في “بورتو السخنة” تبدأ من 2.5 مليون جنيه، بينما تصل وحدات “بورتو كروز” بالعلمين إلى خمسة ملايين، و“سنترال كابيتال” بالعاصمة الإدارية إلى 5.3 ملايين جنيه.

أما مدينة نصر فتبدأ أسعار وحدات “تاج سيتي” من 3.9 ملايين جنيه، و“سراي” من 4.5 ملايين، وتصل أسعار الفلل في بعض مشاريعها إلى أكثر من 20 مليون جنيه.

تراجع الدولار والفائدة والأسعار ثابت

ومن جانبه أكد المهندس محمد البستاني، رئيس جمعية المطورين العقاريين، أن موجة ارتفاع الدولار العام الماضي لم تتجاوز شهرين، وكانت نسب المبيعات خلالها محدودة لا تتعدى 5% من إجمالي مبيعات السنوات الثلاث الماضية.

وأوضح أن استقرار سعر الصرف بعد صفقة رأس الحكمة ساهم في تهدئة السوق، لكن بعض الشركات الكبرى ما زالت متمسكة بأسعارها المبالغ فيها.

أما المهندس داكر عبد اللاه، عضو شعبة الاستثمار العقاري، فأشار إلى أن تراجع الفائدة البنكية وانخفاض معدلات التضخم كان من المفترض أن ينعكسا على الأسعار النهائية، خصوصًا مع هبوط تكاليف مواد البناء، إلا أن الشركات ما زالت ترفض خفض أسعارها.

وأوضح أن ذلك يعكس غياب الشفافية في آليات التسعير، ويؤدي إلى خلق فقاعة محتملة في السوق العقاري إذا لم يتم ضبطها.

هل تتدخل الحكومة لضبط الأسعار؟

وتزايدت المطالبات على وسائل التواصل الاجتماعي بتدخل الجهات المعنية لمراجعة منهجيات التسعير داخل السوق العقاري، خاصة بعد أن أثبتت الظروف الاقتصادية الأخيرة أن معظم المبررات التي استندت إليها الشركات في رفع الأسعار لم تعد قائمة.

كما طالب أخرون باستعادة فرق التسعير من الشركات العقارية وتحويلها لتمويل أنشطة اجتماعية وصحية وبرامج دعم الفقراء.