شارع واحد مش إيجار واحد.. لماذا قد تختلف القيمة الإيجارية بين عقارين متجاورين؟

لم يعد تحديد القيمة الإيجارية الجديدة لوحدات الإيجار القديم مرتبطاً فقط باسم المنطقة أو الشارع، إذ وضع القانون رقم 164 لسنة 2025 ضوابط ومعايير لتقسيم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية، وهو ما يجعل تصنيف المنطقة عاملا أساسيا في تحديد القيمة الإيجارية الجديدة.

تحديد القيمة الإيجارية 

وتنص المادة الثالثة من القانون رقم 164 لسنة 2025 على تشكيل لجان بقرار من المحافظ المختص، تتولى حصر الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والخاضعة لأحكام القانون، وتقسيم المناطق إلى مناطق متميزة ومتوسطة واقتصادية.
وحددت المادة عددًا من المعايير التي تستند إليها لجان الحصر عند تقسيم المناطق، من بينها الموقع الجغرافي، وطبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار، ومستوى البناء ونوعية مواد البناء ومتوسط مساحات الوحدات، وتوافر المرافق، وشبكة الطرق ووسائل المواصلات، والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية، إلى جانب القيمة الإيجارية السنوية للعقارات الخاضعة للضريبة على العقارات المبنية.
وبالتالي، فإن اسم الحي أو الشارع وحده لا يكفي لتحديد القيمة الإيجارية الجديدة، وإنما يتوقف الأمر على التصنيف الذي تنتهي إليه لجان الحصر وفقًا للمعايير التي حددها القانون.
وتأتي المادة الرابعة لتحدد القيمة الإيجارية الجديدة وفقًا للتصنيف، حيث نصت على أن تكون القيمة في المناطق المتميزة 20 مثل الأجرة القانونية السارية، وبحد أدنى 1000 جنيه شهريًا، بينما تكون في المناطق المتوسطة 10 أمثال الأجرة القانونية، وبحد أدنى 400 جنيه، وفي المناطق الاقتصادية 10 أمثال الأجرة القانونية، وبحد أدنى 250 جنيهًا.
كما نص القانون على زيادة القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للتصنيف بنسبة 15% سنويًا.
وهنا تظهر أهمية قرارات لجان الحصر، إذ إن التصنيف هو الذي يحدد الفئة التي سيخضع لها العقار، ومن ثم طريقة حساب القيمة الإيجارية الجديدة.
ومن المهم التأكيد على أن القانون لا ينص صراحة على أن عقارين متجاورين في الشارع نفسه يجب أن يكون لهما تصنيف مختلف، وإنما يحدد معايير لتقسيم المناطق، من بينها طبيعة الشارع وموقع العقار ومستوى البناء والخدمات والمرافق وغيرها من العناصر.
وبالتالي، فإن السؤال بالنسبة للمستأجر لم يعد فقط: «الإيجار هيزيد كام؟»، وإنما يبدأ أولًا من معرفة تصنيف المنطقة التي يقع بها العقار وقرار لجنة الحصر المختصة بشأنها.