قبل تقديم طلب التصالح.. 7 معلومات مهمة يجب أن يعرفها أصحاب العقارات المخالفة

 يواصل قانون التصالح في مخالفات البناء تصدُّر اهتمامات المواطنين الراغبين في تقنين أوضاع العقارات المخالفة والحصول على سند قانوني يحفظ حقوقهم، خاصة في ظل استمرار العمل بأحكام القانون رقم 187 لسنة 2023 ولائحته التنفيذية، وإدخال تعديلات على بعض ضوابط تطبيقه خلال عام 2026.

وفي إطار التيسير على المواطنين وإتاحة الفرصة أمامهم لاستكمال إجراءات تقنين أوضاع العقارات المخالفة، قررت الحكومة مد مهلة تقديم طلبات التصالح، وفقًا لما ورد بشأن تمديدها من 5 نوفمبر المقبل حتى 4 مايو 2027، بما يمنح أصحاب العقارات المخالفة فرصة إضافية لتجهيز المستندات المطلوبة والتقدم إلى الجهات الإدارية المختصة.

ويستهدف قانون التصالح في مخالفات البناء إيجاد حلول قانونية لعدد من المخالفات التي تنطبق عليها أحكامه، وفقًا لضوابط محددة تتعلق بالسلامة الإنشائية للمنشآت والاشتراطات التخطيطية والبنائية، إلى جانب تنظيم إجراءات تقديم الطلبات وفحصها وتحديد مقابل التصالح المستحق.

ومع اقتراب المواعيد المحددة لتقديم طلبات التصالح، يتزايد اهتمام المواطنين بالتعرف على شروط التصالح في مخالفات البناء، والأوراق المطلوبة، وطريقة حساب الرسوم، والموقف القانوني للمباني غير المكتملة، فضلًا عن الإجراءات المتبعة بعد تقديم الطلب والجهات المختصة باستقباله.

قانون التصالح في مخالفات البناء.. ما موعد انتهاء تقديم الطلبات؟

حدد قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026، الصادر في 14 أبريل 2026، مد مهلة تقديم طلبات التصالح في بعض مخالفات البناء لمدة ستة أشهر إضافية، تبدأ من 5 مايو 2026، وذلك استنادًا إلى أحكام القانون رقم 187 لسنة 2023.

وبموجب هذا القرار، كان من المقرر أن تنتهي المهلة في 4 نوفمبر 2026، ما لم يصدر قرار جديد بمدها. وتشير البيانات الواردة بشأن المهلة إلى تمديدها لاحقًا من 5 نوفمبر 2026 حتى 4 مايو 2027، وهو ما يستلزم التحقق من القرار الأحدث الصادر في هذا الشأن لتحديد الموعد النهائي المعتمد رسميًا.

وتستقبل الجهات الإدارية المختصة طلبات التصالح من خلال المراكز التكنولوجية التابعة للمحافظات والمدن والأحياء والمراكز والوحدات المحلية، وفقًا للاختصاص المكاني لكل جهة.

ولا يعني مجرد تقديم طلب التصالح صدور موافقة نهائية على تقنين وضع العقار، إذ يخضع الطلب للفحص الفني والقانوني للتحقق من مدى توافر الشروط المقررة، واستيفاء المستندات المطلوبة، وسداد المبالغ المستحقة وفقًا للقواعد المنظمة.

ما شروط التصالح في مخالفات البناء وفقًا للقانون رقم 187 لسنة 2023؟

حدد قانون التصالح في مخالفات البناء رقم 187 لسنة 2023 الإطار القانوني المنظم للتصالح في بعض المخالفات التي ارتُكبت بالمخالفة للقوانين المنظمة للبناء، مع اشتراط عدم الإخلال بالسلامة الإنشائية للمباني والالتزام بالضوابط التي حددها القانون ولائحته التنفيذية.

وتشمل المخالفات التي يمكن بحث التصالح بشأنها، وفقًا لطبيعة كل حالة ومدى انطباق الشروط القانونية عليها، بعض حالات البناء دون ترخيص، ومخالفات الاشتراطات التخطيطية والبنائية، وتغيير الاستخدام، ومخالفات الرسومات المعمارية والإنشائية، وغيرها من الحالات التي أجاز القانون التصالح فيها.

ولا يعني ذلك قبول جميع المخالفات بصورة تلقائية، إذ توجد حالات لا يجوز التصالح عليها وفقًا لأحكام القانون، كما يتوقف قبول الطلب على طبيعة المخالفة وموقع العقار ومدى استيفاء الاشتراطات المطلوبة.

ويشترط القانون فحص السلامة الإنشائية للمبنى، إلى جانب مراجعة المستندات والرسومات والتقارير الفنية اللازمة، للتأكد من إمكانية تقنين الوضع دون الإضرار بسلامة المنشآت أو مخالفة القيود القانونية المنظمة للتصالح.

وتخضع كل حالة للفحص وفقًا لطبيعتها والضوابط المقررة، بما يضمن التحقق من مدى انطباق أحكام القانون عليها قبل اتخاذ القرار بشأن قبول التصالح أو رفضه.

الأوراق المطلوبة للتصالح في مخالفات البناء

يتطلب تقديم طلب التصالح تجهيز مجموعة من المستندات التي تساعد الجهة الإدارية واللجنة الفنية المختصة على تحديد طبيعة المخالفة وتاريخ وقوعها، والتحقق من موقف المبنى ومدى توافقه مع الاشتراطات القانونية.

وتشمل المستندات الأساسية المطلوبة، بحسب طبيعة الحالة، صورة بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب، والمستندات التي تثبت صفته في تقديمه، والبيانات المتعلقة بالعقار وموقعه، إلى جانب الرسومات الهندسية والتقارير الفنية اللازمة لفحص المخالفة.

كما تتضمن المستندات تقريرًا هندسيًا بشأن السلامة الإنشائية للمبنى، وفقًا لما تتطلبه الحالة، ومستندات إثبات تاريخ ارتكاب المخالفة عندما تكون مطلوبة، فضلًا عن إيصال سداد رسم فحص الطلب ومقابل جدية التصالح.

وبموجب التعديلات الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 36 لسنة 2026، أصبح من الممكن الاستعانة بتقارير هندسية لإثبات تاريخ ارتكاب المخالفة، صادرة عن كليات الهندسة بالجامعات المصرية الخاضعة لقانون تنظيم الجامعات، أو جامعة الأزهر، أو المركز القومي لبحوث الإسكان والبناء، أو الجامعات الأهلية.

وتختلف المستندات التفصيلية المطلوبة من حالة إلى أخرى، وفقًا لنوع المخالفة وموقع العقار وطبيعة الأعمال المنفذة، ولذلك يُنصح بمراجعة المركز التكنولوجي المختص للتأكد من استيفاء جميع المستندات المطلوبة قبل تقديم الملف رسميًا.

رسوم التصالح في مخالفات البناء 2026.. كيف يتم حساب المبلغ؟

حدد قانون التصالح ولائحته التنفيذية ضوابط تحصيل رسوم فحص الطلبات ومقابل جدية التصالح، إلى جانب القواعد المنظمة لحساب المقابل النهائي المستحق لتقنين الأوضاع.

وتتدرج رسوم فحص طلبات التصالح وفقًا للمساحة الإجمالية للأعمال المخالفة وطبيعة المنطقة التي يقع بها العقار، سواء كانت قرية أو مدينة أو منطقة صناعية.

وبحسب جدول الرسوم الوارد في النص، تبدأ رسوم فحص الطلب من 125 جنيهًا للمساحات التي لا تتجاوز 250 مترًا مربعًا في القرى، وتصل إلى 5000 جنيه للمساحات التي تزيد على 4000 متر مربع في المدن والمناطق الصناعية.

كما حددت اللائحة التنفيذية مقابل جدية التصالح بنسبة 25% من إجمالي مقابل التصالح المتوقع، مع تطبيق الحدود القصوى المقررة بحسب نوع المخالفة وموقعها.

أما القيمة النهائية للتصالح، فتُحسب وفقًا لسعر المتر الذي يصدر به قرار من السلطة المختصة، مع مراعاة النسب المحددة قانونًا لكل نوع من المخالفات والحدود المقررة لسعر المتر، والتي تتراوح بين 50 جنيهًا و2500 جنيه، وفقًا للبيانات الواردة بالنص.

وتختلف قيمة التصالح من عقار إلى آخر، ولا يمكن تحديد المبلغ النهائي المستحق اعتمادًا على المساحة وحدها، إذ تدخل في عملية الحساب عوامل أخرى، من بينها نوع المخالفة وموقع العقار والاشتراطات التخطيطية والبنائية المنطبقة عليه.

وبالتالي، فإن تحديد القيمة النهائية يتطلب دراسة ملف العقار وفحص المخالفة وتطبيق القواعد المقررة على الحالة، مع مراعاة الأسعار والنسب المعتمدة لدى الجهة المختصة.

التصالح في مخالفات البناء دون ترخيص.. ماذا يقول القانون عن سعر المتر؟

تخضع مخالفات البناء دون ترخيص لقواعد محددة في اللائحة التنفيذية لقانون التصالح، إذ تختلف نسبة مقابل التصالح المستحق وفقًا لمدى مطابقة المبنى للاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية.

وبحسب التعديلات الواردة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 36 لسنة 2026، يُحتسب مقابل التصالح في مخالفات البناء دون ترخيص مع تجاوز الاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية بنسبة 100% من قيمة المتر المسطح، بينما تنخفض النسبة إلى 50% إذا كان البناء دون ترخيص، لكنه مطابق للاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية.

وتعكس هذه القواعد اختلاف المعاملة المالية للمخالفات وفقًا لطبيعتها ومدى توافق الأعمال المنفذة مع الاشتراطات المنظمة للبناء، بما يقتضي فحص كل حالة بصورة مستقلة قبل تحديد المقابل المستحق.

كما تضمنت التعديلات قواعد لحساب مقابل التصالح في بعض الأعمال الإنشائية المرحلية، بما يسمح بتحديد المقابل وفقًا لطبيعة الأعمال المنفذة ونسبتها الفعلية، بدلًا من احتساب قيمة الدور بالكامل في الحالات التي ينطبق عليها هذا التنظيم.

وتشمل هذه القواعد بعض مراحل تنفيذ الأساسات والأعمدة والحوائط والأسقف، وفقًا للنسب المحددة في القرار، مع ضرورة خضوع كل حالة للفحص الفني والقانوني لتحديد الأعمال التي يجوز التصالح عليها.

التصالح في المباني غير المكتملة.. ما التعديلات الجديدة خلال 2026؟

شهدت ضوابط التصالح في مخالفات البناء تعديلات خلال عام 2026 لمعالجة بعض الحالات التي لم تكتمل فيها أعمال البناء، وتحديد المقابل المستحق وفقًا لمرحلة التنفيذ الفعلية.

وتسمح القواعد المعدلة بحساب مقابل التصالح في بعض الأعمال الإنشائية المرحلية وفقًا لنسب محددة من قيمة المتر، بحسب طبيعة المخالفة والأعمال المنفذة، بدلًا من تحميل صاحب العقار قيمة التصالح الخاصة بدور كامل لم تكتمل أعماله، وذلك في الحالات التي تنطبق عليها هذه الضوابط.

فعلى سبيل المثال، حدد قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 36 لسنة 2026 نسبًا لبعض الأعمال الإنشائية، منها 25% للحوائط، و25% للأعمدة، و50% للأسقف، وذلك في إطار حساب مقابل التصالح عن الهيكل الإنشائي للدور، وفقًا للضوابط الواردة بالقرار.

كما حدد القرار نسبًا خاصة ببعض أنواع الأساسات، مع اختلاف طريقة الحساب بحسب طبيعة الأساس والأعمال التي جرى تنفيذها فعليًا.

وتستهدف هذه التعديلات ربط قيمة التصالح بحجم الأعمال المخالفة المنفذة على أرض الواقع، في الحالات التي ينطبق عليها التنظيم، بما يتيح تحديد المقابل المستحق وفقًا لمرحلة البناء بدلًا من الاعتماد على حساب موحد لا يراعي اختلاف مراحل التنفيذ.

ومع ذلك، تظل هذه الحالات خاضعة للفحص الفني والقانوني، مع ضرورة التأكد من إمكانية التصالح على المخالفة وفقًا لأحكام القانون واللائحة التنفيذية والقرارات المنظمة.

ما الإجراءات المتبعة بعد تقديم طلب التصالح في مخالفات البناء؟

بعد تقديم طلب التصالح وسداد الرسوم والمبالغ المقررة، تتولى الجهة المختصة تسلم المستندات المقدمة وبدء إجراءات الفحص والمراجعة، وفقًا لأحكام القانون رقم 187 لسنة 2023 ولائحته التنفيذية.

وتتولى اللجنة الفنية المختصة مراجعة الملف والتحقق من طبيعة المخالفة ومدى انطباق أحكام القانون عليها، إلى جانب فحص التقارير والرسومات والمستندات اللازمة للتأكد من استيفاء الاشتراطات المطلوبة.

وفي حالة وجود مستندات ناقصة أو بيانات تحتاج إلى استكمال، تُتخذ الإجراءات اللازمة وفقًا للقواعد المنظمة، بما يسمح باستيفاء متطلبات الفحص واستكمال دراسة الطلب.

أما في حالة استيفاء الشروط وقبول الطلب، فتُستكمل الإجراءات القانونية المقررة، ويُحدد مقابل التصالح النهائي وفقًا للقواعد المعمول بها، ثم يتعين على مقدم الطلب سداد المبلغ المستحق واستيفاء الإجراءات اللازمة للحصول على النموذج أو المستند النهائي المقرر قانونًا.

وفي حالة رفض الطلب، تخضع إجراءات التظلم للقواعد والمواعيد المحددة قانونًا، مع مراعاة أسباب الرفض والضوابط الخاصة بكل حالة.

ومن المهم أن يحتفظ المواطن بإيصال تقديم الطلب والمستندات التي تثبت سداد الرسوم ومقابل جدية التصالح، إلى جانب متابعة موقف ملفه لدى الجهة الإدارية المختصة بصورة مستمرة حتى استكمال جميع الإجراءات والحصول على القرار النهائي.

هل تقديم طلب التصالح يوقف الإجراءات القانونية ضد المخالفة؟

ينظم قانون التصالح الآثار القانونية المترتبة على تقديم الطلب، إذ يترتب على تقديم شهادة تفيد تقديم طلب التصالح واستيفاء الإجراءات المقررة وقف بعض الإجراءات والدعاوى المتعلقة بالمخالفة، وفقًا للشروط والحدود المنصوص عليها في القانون.

لكن تقديم الطلب لا يعني تسوية المخالفة بصورة نهائية، ولا يُغني عن استكمال المستندات المطلوبة أو سداد مقابل التصالح المستحق أو الحصول على الموافقة النهائية من الجهة المختصة.

كما أن مجرد وجود طلب قيد الفحص لا يمنح صاحب العقار الحق في اعتبار المبنى مقننًا بصورة نهائية، إذ تظل النتيجة مرتبطة بقرار الجهة المختصة ومدى انطباق أحكام القانون على الحالة واستيفاء جميع المتطلبات القانونية والفنية.

ولذلك، يجب على المواطنين عدم الاكتفاء بتقديم الطلب، وإنما متابعة مراحل الفحص واستكمال أي مستندات أو بيانات تطلبها الجهة المختصة، لتجنب تعطل الإجراءات أو اتخاذ تدابير قانونية بشأن المخالفات التي لم تستوفِ متطلبات التصالح.

ويظل الحصول على الموافقة النهائية واستكمال الإجراءات المقررة أمرًا أساسيًا لتسوية الوضع القانوني للعقار، وفقًا للقانون والقرارات المنظمة لتطبيقه.

نصائح مهمة للمواطنين الراغبين في التصالح على مخالفات البناء

في ضوء الإجراءات والضوابط المنظمة للتصالح، ينبغي للمواطنين الراغبين في تقنين أوضاع عقاراتهم مراعاة عدد من الأمور الأساسية، أبرزها:

• مراجعة المركز التكنولوجي المختص للتعرف على المستندات المطلوبة بحسب طبيعة المخالفة وموقع العقار.
• التأكد من استيفاء التقارير الهندسية والمستندات الفنية اللازمة، خاصة ما يتعلق بالسلامة الإنشائية للمبنى.
• الالتزام بسداد رسوم الفحص ومقابل جدية التصالح وفقًا للقواعد المعتمدة.
• متابعة حالة الطلب لدى الجهة الإدارية المختصة، واستكمال أي نواقص خلال الإجراءات.
• التأكد من الموعد النهائي المعتمد لتقديم الطلبات، في ضوء أحدث قرار رسمي صادر بشأن مد المهلة.
• عدم اعتبار تقديم الطلب موافقة نهائية على تقنين العقار، والالتزام باستكمال جميع الإجراءات حتى صدور القرار النهائي.

ويظل قانون التصالح في مخالفات البناء أحد المسارات القانونية التي تتيح تسوية أوضاع بعض العقارات المخالفة، وفقًا للشروط والضوابط المقررة، بما يتطلب من المواطنين الاطلاع على الأحكام المنظمة لحالاتهم، والتحقق من المستندات والرسوم والمواعيد المعتمدة لدى الجهات المختصة قبل اتخاذ الإجراءات اللازمة.

ملاحظة تحريرية قبل النشر: ورد في النص الأصلي موعدان لانتهاء مهلة التصالح: 4 نوفمبر 2026 وفقًا لقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026، و4 مايو 2027 وفقًا لما ورد في المقدمة. أبقيت الإشارة إلى الموعدين لتجنب حذف أي معلومة، لكن ينبغي التحقق من رقم القرار الأحدث وتاريخ صدوره والموعد النهائي الرسمي. كما يُفضّل مراجعة جداول الرسوم ونسب مقابل التصالح الواردة في النص على ضوء اللائحة التنفيذية وتعديلاتها قبل نشرها باعتبارها معلومات قانونية سارية.